Duizenden nieuwe woningen in Gelderland, zo kan dat

ARNHEM – Wel 100.000 woningen erbij voor 2030? Dat klinkt als een onmogelijke opdracht, maar volgens experts is het theoretisch én praktisch haalbaar. “Maar bouw niet de achterstandswijken van de toekomst.”

Nederland staat voor een grote opgave. Tot 2030 moeten er ongeveer 900.000 woningen bij komen. Dat heeft verantwoordelijk minister Hugo de Jonge afgesproken met alle twaalf provincies. Iets meer dan tien procent van de landelijke woningbouwopgave komt voor rekening van de provincie Gelderland. Zo ziet dat er per regio uit:

In Gelderland moeten binnen zeven jaar 100.000 woningen gebouwd worden, waarvan zestig procent betaalbare huur- en koopwoningen moet zijn. Maar, met het uitspreken van dit streven is de woningnood nog niet opgelost. Er zitten namelijk best wat haken en ogen aan het plan.

Flinke investeringen

Zo moeten er volgens de provincie flinke investeringen worden gedaan in onder andere het openbaar vervoer en het wegennetwerk. Betaalbare woningen kosten meer geld dan ze opleveren, dus ook daar moet in geïnvesteerd worden. Omdat de plannen voor 100.000 woningen gemaakt worden door de gemeenten – en die moeten heel veel vergunningen goedkeuren – moeten ook gemeenten financieel ondersteund worden.

Als laatste moet er ook nog stikstofruimte worden gezocht om te mogen bouwen. Omdat heel Nederland teveel stikstof uitstoot moet er voor elk bouwproject vergunningen worden aangevraagd. En die worden niet makkelijk afgegeven.

Al met al een investering van honderden miljoenen euro’s. Als dat niet lukt, dan gaat de helft van de 100.000 woningen niet door. En het is niet de provincie of een gemeente die bouwt, dat zijn de projectontwikkelaars.

‘Overal zelfde regels’

De macht om daadwerkelijk te bouwen ligt bij de bouwers zelf. Bouwend Nederland, de branchevereniging voor bouw- en infrabedrijven, zegt dat hun leden die 900.000 woningen wel aan kunnen, maar voorziet nog een aantal problemen. De dure materiaalkosten en de stijgende hypotheekrentes zorgen ervoor dat huizen duurder worden, terwijl mensen minder geld kunnen lenen. Niet bepaald aantrekkelijk dus om nu te gaan bouwen.

De dakgoot moet bij de ene gemeente vijf centimeter hoger dan bij de andere

“Het is een grote uitdaging”, zegt Ruben Heeze van Bouwend Nederland. “Normaal gesproken compenseren de duurdere woningen voor de goedkopere woningen, maar met zestig procent betaalbare woningen wordt het steeds moeilijker om het project financieel rond te krijgen. Ook als je kijkt naar de duurzaamheidseisen en regelgeving”.

Bouwend Nederland ziet vooral bij het laatste nog veel kansen. “Als bouwer wil je dat je overal met dezelfde regels te maken hebt. Bijvoorbeeld dat de regels in Nijmegen hetzelfde zijn als de regels in Aalten. Nu heb je op gemeentelijk niveau te maken met teveel verschillende eisen. De dakgoot moet bij de ene gemeente vijf centimeter hoger dan bij de andere. Daar moeten we vanaf.”

Ruimte genoeg in dorpen en steden

Maar hoe pas je 100.000 woningen in een overvolle provincie? Dat moet niet zo moeilijk zijn, zeggen stedenbouwkundige Jan Wabeke en architect Geert Jan Jonkhout. Beiden zijn werkzaam bij het Gelders Genootschap, dat al jarenlang gemeenten adviseert op dit soort vraagstukken.

“Honderdduizend woningen lijkt heel veel, maar als je binnen de dorpen en steden gaat kijken is er nog veel ruimte. Zo kunnen kantoorpanden en oude bedrijfspanden getransformeerd worden naar woningen, maar zijn er ook nog veel kansen om stedelijk te verdichten” zegt Jonkhout.

“In Apeldoorn hebben we daar bijvoorbeeld al grote stappen mee gemaakt”, zegt wethouder Peter Messerschmidt. De afgelopen jaren transformeerde de gemeente meerdere kantoorpanden, en daar blijft het niet bij. “In de komende jaren gaan we 9000 woningen bijbouwen, waarvan 6000 binnen de bebouwde kom”, aldus de wethouder.

‘Achterstandswijken van de toekomst’

Stedenbouwkundige Jan Wabeke ziet naast kansen, ook enkele valkuilen. Hij vindt dat er meer oog moet komen voor de leefomgevingen. “De valkuil is dat je alleen de aantallen bouwt, met kleine huizen en schrale woonomgevingen. Dan bouw je de achterstandswijken van de toekomst. Het gaat niet alleen om aantallen, we willen ook in een leuke omgeving wonen.”

Er moeten nog heel wat lichten op groen wil dit plan slagen. Woensdag is minister Hugo de Jonge in Zutphen om de regionale woondeal van de CleanTech regio – waar Apeldoorn onderdeel van is – te ondertekenen.